核心提示：宋朝以后，每个朝代隔三岔五都会呼吁一回不动产登记，结果都没能实现。进入民国时期，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。
5月12日，各大媒体争相报道，国土部或改变思路，取消不动产登记与房产税挂钩，以加快不动产登记工作落实。即将出台的《不动产登记暂行条例细则》已经在上述思路下作出调整。这已经是2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始施行以来其修订的第五个版本。其实，中国古代也多次推行过“不动产登记”政策，都无一例外是在艰难中进行的。
古代中国没有土地证，没有登记簿，一旦发生不动产纠纷，只能靠契约来判决，而契约是可以造假的，你伪造一份卖契，就能白占别人的地皮和房子，如此荒诞的案例在中国古代史上屡见不鲜。
孙中山 资料图
宋太宗在位时，一个名叫赵孚的官员就曾经感叹地说：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。”意思是说房地产纠纷越来越多，几乎每一宗纠纷都涉及到虚假契约，而且官方又无从查考，很多案件只能悬而不决。
为了解决这个问题，赵孚上奏太宗，建议进行不动产登记：将每一宗不动产交易都登记在册，当民间发生纠纷时，以官方登记簿为准，凡跟簿册不一致的，一律视为伪契。
宋太宗采纳了他的建议，随即颁发圣旨：“应典卖倚当庄宅田土，今后并立合同契四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县，违者论如法。”以后无论不动产买卖还是不动产抵押，一律要签四份合同，一份交给买方，一份交给卖方，一份交税务局备案，一份交县政府备案，否则以违法论处。
宋太宗的做法非常合理，也非常有意义，既有利于明晰产权、减少纠纷、保护民产，使其免遭巧取豪夺，又有利于增加税收——过去老百姓为了逃交契税，买卖房屋很少过户，现在好了，交易双方必须拿着契约去衙门登记，想偷税漏税也不可能了。
可惜的是，太宗的圣旨并没有真正推行下去，直到他驾崩，甚至直到300年后宋朝亡国，“天下契书之奸巧一如往时。”不动产交易很多，不动产登记很少，虚假契约一如既往，民间纠纷一如既往。
宋朝以后，每个朝代隔三岔五都会呼吁一回不动产登记，结果都没能实现。进入民国时期，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。国民党政府先后四次颁布《不动产登记办法》，让“一切公私房屋之所有人向地政局作确定之报告，请领登记证，并照章纳税”，响应者依然寥寥无几。
俄罗斯档案解密：列宁为何要严厉批评孙中山？
列宁和孙中山两人从未谋面，但仔细探寻两者的关系，却耐人寻味。孙中山自1896 年“ 伦敦蒙难”后成为世界瞩目的中国革命家，对中国事态一向关心的列宁也把目光投向了他。辛亥革命爆发后，以列宁为首的布尔什维克对于中国的辛亥革命采取的是支持的立场。在孙中山就任中华民国临时大总统的4 天之后，即1912 年1 月5 日，由流亡国外的列宁在多瑙河之畔起草的《关于中国革命的决议》便在俄国社会民主工党的大会上获得通过。决议“斥责俄国自由派支持沙皇侵略政策的行径”，为中国开始“共和”而“表示全心全意的同情”，这是列宁及其领导的社会民主工党对孙中山的声援。孰料短短半年时间后，原本有些“英雄惺惺相惜”意味的两人却卷入火药味甚浓的争论中，孙中山于无意中“踏雷”，成了列宁的“批判对象”。
事情的原委是孙中山在卸任临时大总统前一天发表的演讲在7 月份被译成法文发表在比利时《人民报》上，三天后又被译成俄文刊登在布尔什维克的《涅瓦明星报》上，而反应相当迅速的列宁也在这天的报上发表了其著名的评论孙中山及其政治主张的《中国的民主主义和民粹主义》，对孙中山关于革命道路的主张给予严厉批评。值得关注的是，列宁在此文中对孙中山“民粹主义”的评价深刻影响了1919-1927 年间国民党与共产国际关系，并成为两者摩擦不断的思想动因所在。
那么，孙中山言行有什么闪光点，他做了什么竟然能够引起列宁的关注，乃至在辛亥革命后几个月内便由列宁“陪伴”亮相于1912年的俄国布尔什维克的报纸?因这个闪光点恰恰投射在世界范围内关于革命道路的激烈争论上，贯穿于1919—1927 年间国民党与共产国际关系的始终，基于此，有必要简要回顾一点历史情况。
从未谋面的孙中山和列宁
孙中山因1895 年秋兴中会的广州起义而流亡国外。1896 年10月11 日清廷因其“谋反”，便命伦敦中国驻英使馆将其拘捕，经恩师康德黎(mr. james candlei) 和英国舆论界乃至英国政府的干预，孙中山在10 月23 日获释。这场“绑架案”在伦敦乃至国际上掀起了不小的波澜，中国海军派驻英国的武官凤凌在日记中写下的一段令人啼笑皆非的话：“孙文一案，反为该人成名。”
喧嚷一时的案件， 吸引了身在伦敦的俄国民粹主义者沃尔霍夫斯基(ФеликсВадимович Волховский)。此人便是刺杀沙皇亚历山大二世案件的涉嫌者之一。不久，《俄国财富》1897 年第5 期、第12 期，先后刊登了对孙中山的采访和他伦敦蒙难记的俄译文，孙中山的知名度大大提升。
列宁对中国事态的关心有案可查，从他的文章中知道，他也了解孙中山接受的是西方教育。1900 年八国联军侵略中国的事件发生后，他写了许多文章斥责沙皇的对华政策，如《亚洲的觉醒》，《落后的欧洲和先进的亚洲》等。
1905 年俄国国内爆发严重的政治经济危机，俄国情况给予以孙中山为首的虽然还非常幼稚但是淬历奋发的中国资产阶级和小资产阶级革命分子以极大的鼓舞。后来成为中国国民党重要领导人的胡汉民、汪精卫、朱执信等频繁地为《民报》撰文赞颂俄国人民为反对沙皇“无不斩木揭竿，风起云涌的革命局面”，手舞足蹈表“极端之同情，为之高呼万岁，且自愧不如焉斯已矣”。
同样，1905 年事件也引起了俄罗斯政治生活的巨大变化，沙皇尼古拉二世颁布了“10 月17日宣言”又称“关于完善国家制度”的宣言。它承诺给予人民不可动摇的言论、出版、宗教信仰等自由权利，推进普选权, 确立国家杜马的权力，保证选民真正监督政府。宣言固然以维持罗曼诺夫王朝统治为前提，但毕竟标志着俄国宪政的提出与开端。这是俄国历史上的一件大事。
在动荡的局势中，1905 年后俄国出现了两种政治主张、两条道路，一种是中产阶级的自由主义改良派的道路，他们主张进行和平改革，用君主立宪取代沙皇专制。另外一种是以列宁为首的布尔什维克。列宁遵循马克思《共产党宣言》的精神，反对任何改良主义道路，认为那是“迁延时日的、迟迟不前的、使人民机体中腐烂部分的消亡过程缓慢得引起万般痛苦的道路”。他主张走“迅速开刀、使无产阶级受到的痛苦最少的道路”，即推翻沙皇制度，直接由无产阶级掌握领导权。这个观点成为1919 年成立的共产国际的理论基础和政策依据。也是后来国民党与共产国际间龊龉不断的根本原因之一。
孙中山的演说踏入世界范围内关于革命道路争论的“雷区”
如上述，孙中山与列宁并未曾谋面，然而辛亥革命后，孙中山踏入了关于革命道路争论的“雷区”。
本来，以列宁为首的布尔什维克对于中国的辛亥革命采取的是支持的立场。1910 年2 月，俄国布尔什维克党的合法报纸《星报》 在彼得堡创刊时，就嗅到中国革命的气息，开始系统报道中国情况。1911 年，中华大地骤起狂飚，清王朝覆灭。《星报》开辟了“中国革命”专栏，有人以《龙抬头》为题大做宣传，讴歌中国的新生。
辛亥革命后孙中山不想建都于“宫殿巍峨，每足引起执政者帝王痴梦，官僚遗毒，深植社会人心”的北京。他定都南京，1912 年元旦在那里就任中华民国临时大总统。4 天之后，即1912年1 月5 日，俄国社会民主工党的大会上通过的那个《关于中国革命的决议》，是列宁及其领导的社会民主工党对孙中山的声援，我们不清楚当时孙中山是否知道。无论如何，与沙皇的侵略相比，列宁“斥责俄国自由派支持沙皇侵略政策的行径”，为中国开始“共和”而“表示全心全意的同情，”毕竟是一个正义的声音。
孙中山和列宁如何同时亮相呢?事情确实蹊跷，耐人寻味。孙中山的讲演《民生主义与社会革命》是他卸任临时大总统前夕于1912 年3 月31 日在南京同盟会成员的饯别会上发表的。3 个多月后(1912 年7 月12 日) 便被译为法语发表在比利时的《人民报》上。
孙中山上述讲话，重点谈的是社会革命和各国特别是英美等国革命道路问题。他认为辛亥革命后中国的“民族民权革命成功之时，若不思患预防，其压制手段恐怕比专制君主还要甚些”，他的“思患预防”，指的是不能等到资本家大量出现，才不得已“再杀人流血去争”，“重罹其祸”，要预防用激烈手段进行暴力革命。通过流血和暴力完成社会革命，不是他的选择，他开出的良方是实行“平均地权”，使中国农民问题在发展中逐渐解决，“若能将平均地权做到，则社会革命已成七八分了”。
他认为实施这个土地纲领的具体办法是国家按地价收税，“贵地收税多，贱地收税少。贵地必在繁盛之处，其地多为富人所有，多取之而不为虐。贱地必在穷乡僻壤，多为穷人所有，故非轻取不可”。他追求的是社会公正，立足于土地资源不可再生，地价必涨，国家按地价收税便可以积累财富用于发展生产，在建设过程中调节贫富差距。这样“ 中国五十年后应造成数十上海”。 孙中山认为这样“采用国家社会政策，使社会不受经济阶级压迫之痛苦，而随自然必至之趋势，以为适宜之进步，所谓国利民福莫不逾此”。
孙中山不赞成另外一条道路，即立即由国家没收土地分配给农民的道路，他在文章中明确表达称国家“恐无此等力量”。他不止一次向报界表述，清王朝灭亡后“政治革命今已告成，余更拟发起一更巨之社会革命，此社会革命不用兵力，而用和平方法”。据上述，可把孙中山的期望归结为：兵不血刃，通过和平建设而非暴力革命途径图国家发展，造成数十个上海。不采用暴力手段，和平建设，逐步发展构成了孙中山讲话中的闪光点。
列宁批评孙中山“和平建设”发展道路
孰知恰恰是因为这一点，孙中山居然触上了“雷区”，列宁强烈关注孙中山的观点，立即与之互动，孙中山在比利时《人民报》上的文章发表后仅仅三天，便被翻译为俄文， 于1912 年7 月15日发表在布尔什维克的《涅瓦明星报》上。所谓两人同时“亮相”，指的便是列宁在这天的报上发表了其著名的评论孙中山及其政治主张的《中国的民主主义和民粹主义》。这份报纸收藏在俄罗斯国家社会政治历史档案馆的列宁档案中。当时没有电子邮件，信息传递和通讯条件远非今日可比。列宁的反应可谓神速，确是相当奇特的现象。
列宁在文中也引述了孙中山说到的“数十上海”，但是他极其严厉地批评了孙中山的主张。列宁的《中国的民主主义和民粹主义》一文把国际社会主义运动中关于革命道路的分歧与中国联系起来。他认为孙中山是远离俄国的情况下提出了与俄国民粹主义者类似的主张。列宁的确抓住了孙中山的思想的核心：追求社会主义，说孙“主观上是社会主义者”，“热烈地同情被剥削劳动者，相信他们是正义和有力量的”。但是他为孙的理论定性：“从学理上来说，这个理论是小资产阶级‘社会主义者’反动分子的理论，因为在中国可以‘防止’资本主义，认为中国既然落后，就比较容易实行‘社会革命’等等，都是极其反动的空想。” 列宁遵循的基本是马克思《共产党宣言》中关于通过暴力革命和阶级斗争彻底砸烂旧世界的观点。
他借用孙中山关于数十个先进的上海的提法，说要达到这个目的，道路只有一条那就是必须“在土地方面实行国有化以保证资本主义最迅速的发展”。至于中国的前途，列宁认为必须“批判孙中山的小资产阶级空想和反动观点”，同时保留他政治纲领和土地纲领中的“革命民主主义内核”。综观孙中山的文章可以看出，他主张的造成数十个先进上海的道路，就其本质而言，是养鸡生蛋，它没有高倡激烈革命的口号，看似缓慢，但毕竟是可持续的和平建设的发展道路。
我们把目光转到这个时期的国际社会主义运动，便可以看出孙中山的主张并非孤立。他和列宁都有丰富的国外经历，1905 年孙中山访问过第二国际设于布鲁塞尔的总部—国际社会党执行局，会见过该局主席王德威尔德和书记胡斯曼，表述对他们的观点的同情并且流露从组织上与之合作的意图。那么这位王德威尔德持有什么政见呢?在第二国际里他是俄国布尔什维克1905 年政策的激烈反对者。
列宁因他反对阶级斗争和无产阶级专政称他右倾机会主义者。1917 年苏俄十月革命后还是这个王德威尔德在第二国际的伯尔尼(1919 年2 月) 大会上严厉谴责俄国布尔什维克的政策和策略，直言不讳地说，不能号召世界无产阶级进行推翻资本主义的斗争。德国考茨基等人也强烈反对使用暴力手段谋社会改造与发展，他们主张“革新”资本主义制度，认为应当在这样的制度中调和劳资矛盾，谋求社会和平发展，故被列宁称为修正主义者或者无产阶级革命事业的叛徒。
事实上无论对于俄国1905 年的做法还是1917 苏俄革命后的一系列政策，孙中山都是持有异议的。1912 年盛夏孙中山和列宁的同时亮相，不仅加大了孙中山的知名度，更加重要的是两人亮明了各自的旗帜。
值得注意的是，在苏联史学中，《苏联共产党(布)历史简明教程》把列宁的观点固化为国际共产主义运动的圭臬，成了相当长时间里不可逾越的经典：“为了政治上不犯错误，便要做革命家，而不要做改良主义者。”这就是为什么到1927 年国共分裂后孙中山的三民主义成为共产国际严厉批判的对象，国民党与共产国际关系围绕革命道路问题，一直在磕磕碰碰中演进。